Срок в договоре участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Срок - это существенное условие, последствием несоблюдения которого является незаключенность указанного договора.

Зачастую, застройщики предусматривают в договоре участия в долевом строительстве два срока:
срок предполагаемого окончания строительства
и условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома.

Как правило, допуская просрочку передачи объекта строительства, застройщики ссылаются на более поздний из указанных сроков.

В судебной практике имеются примеры толкования подобных договоров и условий о сроке как в пользу приоритетности акта ввода в эксплуатацию как отчётной даты, так и названного застройщиком предполагаемого срока завершения строительства.

Интерес представляет Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67, наиболее подробно и последовательно разъясняющее правильное прочтение подобных условий о сроке.

В данном деле между неким физическим лицом (покупателем) и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство застройщиком многоквартирного жилого дома и передача покупателю квартиры.

В соответствии с пунктом 3.2 названного договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I - II квартале 2015 года.

В пункте 3.2.1 этого же договора было указано, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства не вправе отказываться от досрочной приемки квартиры.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира передана истцу 13 декабря 2015 г.

Из положений закона об участии в долевом строительстве следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

При этом согласно части 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта должна быть произведена не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не позднее установленного договором срока.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Ввод объекта в эксплуатацию, как следует из положений ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, - это событие, полностью зависящее от действий застройщика и не зависящее от воли участника долевого строительства. В том числе застройщик в одностороннем порядке имеет право переносить сроки окончания строительства, а также сроки ввода объекта в эксплуатацию путем продления разрешения на строительство (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). 

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и само по себе не может рассматриваться как условие о сроке.

Вместе с тем положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают определение срока путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.

Судами правильно указано, что взаимосвязанными условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных периодов: периода завершения строительства - в I - II квартале 2015 года, а также периода, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию (пункты 3.2 и 3.2.1 договора).

Указание на предусмотренное пунктом 3.2.1 договором условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию как на единственное условие о сроке, без взаимосвязи с условием пункта 3.2 о сроке строительства, фактически означало бы отсутствие в договоре участия долевого строительства конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, что недопустимо в силу приведенных выше положений пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве и привело бы к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие несвязанности застройщика конкретным сроком исполнения обязательства.

Суды правильно указали, что по условиям заключенного сторонами договора ответчик обязан был построить и передать истцу квартиру не позднее декабря 2015 года.

Вместе с тем согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пункта 3.2.1 договора застройщик обязался передать истцу квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Таким образом, по заключенному сторонами договору ответчик должен был передать истцу квартиру не позднее декабря 2015 года, но не позже шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Подобного рода определение срока исполнения обязательства в зависимости от обстоятельства, которое наступит раньше, нормам гражданского права не противоречит.

Приведенная позиция Верховного суда находит отражение и в иных решениях Верховного суда (Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 33-КГ17-23, Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 78-КГ17-86 и пр.).

На нашем сайте используются файлы cookie. Они помогают повысить удобство и эффективность сайта для Вас. Продолжая использовать сайт без изменений настроек браузера, Вы даёте согласие на использование файлов cookie.